Энергосберегающие дома: затраты и прибыли

Строительство жилья по новым энергосберегающим технологиям, отмечает советник гендиректора Фонда ЖКХ Владимир Германенко, приносит не только снижение затрат энергии в сфере ЖКХ, но и экономию на платежах за коммунальные услуги, которая варьируется в диапазоне от 15% до 50% их нынешнего уровня. 

В рамках выполнения программ Фонда содействия реформированию ЖКХ (далее – Фонд ЖКХ) по переселению граждан из аварийного жилья в 28 субъектах РФ уже построен 41 дом. Сегодня строится и проектируется с участием Фонда еще 15 жилых домов с повышенной энергоэффективностью.

Проектирование и строительство энергосберегающего дома

Процесс создания пилотов состоял из нескольких этапов.

На этапе проектирования энергоэффективных домов необходимо, в первую очередь, учитывать первичные меры сбережения энергии. К ним относятся: создание энергосберегающей коробки дома, вентиляции с рекуперацией, т.е. возвращение части материалов или энергии для повторного использования в том же технологическом процессе. В доме должны быть предусмотрены также использование энергосберегающих светильников и щадящей системы освещения мест общего пользования, утилизация тепла от горячей воды, используемой в раковинах и душевых, применение ливневых стоков для полива газонов и зеленых насаждений.

Для дальнейшего повышения энергоэффективности дома при его проектировании закладываются возможности производства энергии за счет возобновляемых источников (тепловые насосы, солнечные батареи и коллекторы, ветроэнергетические установки). Погодозависимое управление расходом всех видов энергии и ее учет с обеспечением информированности жильцов о стоимости израсходованных ресурсов в ежедневном режиме. Равномерное распределение потребляемого тепла по стоякам (подъездам дома). Наконец, немаловажная часть работы – максимальное применение при строительстве энергоэффективного дома отечественного оборудования. В том числе – во избежание повышения затрат на строительство, которое в любом случае обходится дороже, чем строительство обычного дома. Опыт и расчеты показывают, что любые энергоэффективные мероприятия приводят к повышению стоимости строительства на 15–30%.

Для снижения удельных затрат при строительстве энергоэффективных домов целесообразно строить не одиночные энергоэффективные дома, а группы домов – микрорайоны или кварталы. И, наконец, на стадии проекта следует обязательно выполнять расчет предполагаемого тарифа на услуги ЖКХ.

Расчет окупаемости затрат делался исходя из жизненного цикла жилого дома продолжительностью от 50 до 100 лет и больше. А стоимость всего проекта строительства следует оценивать не только по затратам на строительство дома, но и по затратам на его обслуживание. Расчеты строительства энергоэффективных домов, которые были построены по проектам фонда ЖКХ, показывают, что дополнительные расходы окупаются за 10–12 лет. В последующие годы жизненного цикла дома возникает чистая прибыль эксплуатирующей организации. Она должна направляться на снижение платежей населения за услуги ЖКХ.  

Потребление энергии у таких домов существенно ниже, чем у тех, которые строятся без применения энергоэффективных технологий. А стоимость строительства последних хоть и ниже на первоначальном этапе (собственно на этапе строительства), в конечном счете – с учетом более высоких эксплуатационных затрат – оказывается существенно выше.

Планы и проблемы

Строительство жилья за счет бюджетных средств, как считают в Фонде ЖКХ, должно идти только с применением энергоэффективных технологий.

В соответствии со 185 Федеральным законом в 2013–16 гг. предстоит ликвидировать около 10 млн м2 аварийного жилья и построить новое. В год только для этих целей должно возводиться более 3 млн м2 жилья, что составляет около 5% от вновь возводимого жилья в целом по стране.

В процессе корректировки закона для выполнения задач по энергоэффективности Фонд ЖКХ внес предложение по установлению повышающих коэффициентов к стоимости одного м2 жилья для переселения граждан из аварийных домов. К сожалению, оно не встретило поддержки со стороны Минэкономразвития и было исключено из последней редакции законопроекта. Таким образом, основная проблема, сдерживающая сегодня строительство домов по энергоэффективным технологиям, осталась нерешенной. А эта проблема состоит в отсутствии заинтересованности застройщиков нести дополнительные затраты, связанные с внедрением энергоэффективных технологий.

На наш взгляд, требуется установление жестких законодательных норм по безусловному соблюдению энергоэффективных технологий. Следует ускорить утверждение критериев отнесения строящихся жилых домов к классам энергоэффективности и в зависимости от них ввести соответствующие повышающие коэффициенты к сметной стоимости их строительства, ежегодно утверждаемой приказами Минрегиона России. В соответствии с п.6 Требований к правилам определения класса энергетической эффективности МКД, утверждаемых постановлением Правительства РФ, класс определяется исходя из сравнения фактических и нормативных значений показателей, отражающих удельный расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию. Таким образом, при установлении класса МКД в расчет предлагается брать только показатели, характеризующие расход тепловой энергии, т.е. выполнение мероприятий по уменьшению потерь энергии.

Возобновляемые источники энергии

Как было сказано выше, при строительстве энергоэффективных домов (далее – энергодом) важное значение имеет использование возобновляемых (альтернативных) источников выработки энергии, таких как тепловые насосы, вакуумные солнечные коллекторы, солнечные батареи, ветрогенераторы.

С учетом этого при установлении поправочных коэффициентов к предельной стоимости строительства 1 м2 энергоэффективного жилья целесообразно кроме требования соответствия дома классу энергетической эффективности не ниже В+ (в существующем СНиПе предусмотрен более низкий класс – «С») зафиксировать и требования по комплектации энергодомов оборудованием для выработки возобновляемой энергии, выбор которого следует осуществлять с учетом климатических условий территории, на которой построен дом. С финансовой точки зрения ограничителем для выбора оптимального набора оборудования для выработки возобновляемой энергии должен выступать срок окупаемости связанных с этим затрат. Оптимальный, на наш взгляд, – 10 лет.

Решения по снижению затрат на строительство энергодомов

При проектировании энергодомов ставилась задача опробовать различные технологии повышения энергоэффективности. При этом реальное удорожание строительства в пилотных проектах укладывается в целом в диапазон 20–30% от сметной стоимости строительства дома. В дальнейшем Фонд планирует отслеживать состояние построенных домов и вести постоянный мониторинг экономических и эксплуатационных показателей. Вместе с тем и сегодня очевидно, что компенсацию разницы стоимости строительства обычных и энергоэффективных домов целесообразно частично и паритетно поделить между федеральным и региональными бюджетами: 25% – за счет федерального бюджета путем установления поправочного коэффициента и 25% – за счет бюджета соответствующей территории. А порядок возмещения дополнительных расходов застройщику должен предусматривать перечисление средств только после ввода энергодома в эксплуатацию и при наличии заключения территориального подразделения Госархстройнадзора о соответствии построенного дома требованиям по энергоэффективности. 

Возобновляемые источники энергии, как показали пилотные проекты Фонда ЖКХ, могут быть эффективно использованы для снижения энергозатрат в жилом фонде.

В связи с тем, что государство выступает крупным инвестором в строительстве жилья и оно же провозгласило в качестве определяющей задачи развития страны политику энергосбережения, логично было бы, чтобы все бюджетное строительство осуществлялось только в энергоэффективном исполнении. В первую очередь это касается возведения жилья в зоне БАМа и районов Крайнего Севера. При этом ориентировочные дополнительные затраты федерального бюджета могут составить порядка 50–60 млрд рублей в год. Их виртуальный возврат будет осуществлен в течение 7–8 лет в виде снижения платы за услуги ЖКХ и уменьшения потребления углеводородов и выбросов углекислого газа и других вредных веществ. По истечении срока окупаемости дополнительных затрат этот эффект будет присутствовать в виде чистой прибыли собственников жилья.

Экономия средств на внедрение энергоэффективных технологий была бы более значительной, если бы удалось уйти от применения импортных материалов и оборудования и наладить массовую разработку и производство их отечественных аналогов. Кроме того, к существенному снижению дополнительных затрат приведет строительство малоэтажных домов, а также переход к созданию энергоэффективных микрорайонов.

Для стимулирования строительства энергоэффективного жилья для внебюджетной сферы можно рассмотреть возможность выделения банками с госучастием льготных кредитов застройщику, необходимых для компенсации дополнительных затрат. Возврат средств в таком случае должен осуществляться по договору между застройщиком и собственниками построенных квартир за счет разницы между платежами за услуги ЖКХ до и после внедрения указанных мероприятий. Подобные меры стимулирования применяются во многих странах, реализующих программы энергосбережения и повышения энергоэффективности жилых домов.

Также было бы целесообразно организовать проведение всероссийского конкурса на лучший энергоэффективный дом, квартал, поселок с установлением для победителей грантов.